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大幅增加住房用地供应 齐天大圣孙悟空陈浩民上海 “十三五”70万套租赁住房怎么建

2017年07月13日 17:28来源:网络整理

在北京推出未来5年的住宅用地供地计划后,上海也发布了《上海市住房发展“十三五”规划》,大幅增加了住房土地供应规模,尤其是租赁住宅的土地供应。

根据规划,“十三五”期间上海将年均供应住房用地1100公顷,包括商品住房用地约400公顷(占比36.4%)、保障性住房用地约360公顷(占比32.7%)、租赁住房用地约340公顷(占比30.9%)。

但租赁用地的增加,并不意味着商品房用地的减少,因为这次土地供应计划调整的原则是——商品房用地稳中有升、保障房用地确保供应、租赁房用地着力加大。

供地计划大调整

这一供地计划,与近几年上海的供地计划相比有了较大的结构性调整。

数据显示,近几年上海的年均供应住宅用地规模为600公顷,其中商品住房350公顷、保障性住房250公顷。

这也就意味着,上海此次将年均供地计划增加了83%左右,主要是新增租赁住房用地340公顷。

而整个“十三五”期间,上海住房用地供应共5500公顷,其中,商品住房用地2000公顷,租赁住房用地1700公顷,保障性住房用地1800公顷,住房用地供应总量较“十二五”期间增加20%。

在这样的力度下,经初步测算,“十三五”期间上海计划供应的5500公顷住宅土地,可提供住房约170万套,比“十二五”增加60%左右。其中市场化住房约115万套,包括商品住房约45万套和租赁住房约70万套,租赁住房供应套数占新增市场化住房总套数超过60%。

不仅是上海。全国多个省市都调整了自己的住宅用地供应计划。

3个月前,北京发布今后5年住宅用地供应计划称,到2021年计划供地6000公顷,其中1300公顷用于租赁房,供地规模占比21.7%;今后5年北京住房建设需求150万套,其中50万套是租赁住房,房屋套数占比超30%。

现在,上海的租赁用地供应计划,也已经开始实施。

7月4日晚,上海市规划和国土资源局挂出两宗地块出让公告:位于浦东新区和嘉定区合计9.35万平方米的两宗地块,其性质为租赁地块,所建物业严格按照“只租不售”模式管理,仅用于出租,不得出售。受让人应在出让年限内整体持有租赁住房物业并持续出租运营。

这也是上海首次出让“只租不售”地块。

显然,租赁住房将成为上海住房供应体系中的重要一环,以改变重买卖轻租赁的市场格局。同时落实“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,促进房地产市场平稳健康发展。

购租并举的住房制度首先在2015年12月的中央经济工作会议上提出。2016年5月,国务院办公厅发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,提出到2020年,基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。

2017年4月,住建部和国土部共同印发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》,明确要求增加租赁住房有效供应。将新建租赁住房纳入住房发展规划,采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。在租赁住房供需矛盾突出的超大和特大城市,开展集体建设用地上建设租赁住房试点。鼓励个人依法出租自有住房,盘活存量住房资源。

2017年5月19日,住房城乡建设部就《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》开始公开征求意见。

事实上,同策咨询研究部总监张大伟表示,近几年上海一直在推动“租售并举”模式,以改变“重售轻租”的状况。

比如,2016年上海出让的周浦、泗泾、嘉定新城地块,都附加了“15%面积、自持70年”的约束条件。而去年7月,融信以31.55亿元摘得的上海新江湾城地,更是要求自持建筑面积不低于15%,保障房建筑面积不低于总规划建筑面积的25%。

而现在,从上海开始出让“只租不售”地块的信号来看,上海将由这种开发商地块内自持配建租赁住房,转向政府整区域配建租赁住房。

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减量化的建设用地天花板

但是,上海也面临挑战——如何在土地资源紧张的前提下,完成土地的供给侧结构改革,推进购租并举的住房体系建设?

作为ca88亚洲城娱乐平台土地资源约束最突出的特大城市之一,上海已遭遇了土地资源的“天花板”。为实现可持续发展,上海提出规划建设用地总规模“负增长”的要求,《上海市土地资源利用和保护“十三五”规划》明确,到“十三五”期末,上海全市建设用地总规模不突破3185平方公里。

但是,随着2015年末以来全国新建商品房和二手房成交价格快速上涨,各大热点城市土地市场也迅速升温。于是,增加土地供应被看作稳定市场的重要举措,也成为普遍呼声。

不过,有专家就指出,土地相对于市场是慢变量,城市土地供应主要取决于城市化的进程,是一个长周期的过程,房价的形成又受许多短周期因素影响。

由于房地产客观上具有居住和投资双重功能,因而也具有部分金融属性,当其成为一种投资产品时,面对的需求是无限的。但是,土地不仅有经济属性,还有社会、政治、文化及生态、安全等属性,不能也不可能做到无限供应。

因此,在投资性需求没有得到有效抑制的前提下,为扼制房价上涨而单纯增加土地供应,并非房地产调控的良策,且极易造成对未来城市发展空间的“透支”。

那么,上海要怎么办?

从中长期看,上海的规划住房规模和土地供应可以满足城镇常住人口住房需要,住房总量基本平衡。但是上海房地产市场存在结构性供需错配。

这种错配有三:规划实施过程中存在阶段性的供需结构失衡,目前上海全市住宅量还不能满足实有城镇常住人口住房需求;租赁住房体系发育不足;住房供应和居住需求匹配性失衡。

也因此,在土地资源紧约束的新常态下,上海更重要的是解决这些错配。为此,上海提出了一个新目标——构建可负担、可持续的住房供应体系。

《上海市城市总体规划(2016-2040)》草案中,“可负担、可持续的住房供应体系”被分解为四项内容,第一项就是要提倡租购并举,加大新建住宅中租赁住房的配建比重。

到底多少人要租房?这与中国的城镇化进程和人口流动密切相关。

数据显示,2016年末我国流动人口数量2.45亿人,相当于每六个人中有一个是流动人口。而东部地区依然是流动人口最集中的地区,接纳了超过70%的流动人口,且主要是跨省的流动人口。

以上海为例,至2016年末,上海全市常住人口总数为2419.70万人,其中外来常住人口980.20万人。

到目前为止,大量的流动人口共同创造了一个大约1.1万亿元的住房租赁市场,覆盖大约1.6亿人,主要是新就业大学生、跨城市流动人口或城镇化进程中的转移人口,以青年人为主。

但相对于房屋销售,租赁的占比还比较小。

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